中國(guó)式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財(cái)經(jīng)。本文為你說明，房產(chǎn)證寫子女名，未必好。

第一：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。

如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

第二：孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

成年后孩子以自己名義購(gòu)買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。

及至孩子婚后想購(gòu)買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

有沒有化解之招？

房產(chǎn)和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

這樣，即使子女成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

等本和等額，利息差大了

對(duì)于一門心思要節(jié)約利息的購(gòu)房者而言，選對(duì)還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計(jì)。

所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢(shì)。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計(jì)將來收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的還貸者。

在實(shí)際生活中，大多數(shù)人會(huì)選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。

也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。

同樣，采用等額本息還款法的購(gòu)房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因?yàn)榈阮~本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。

還款中后期再提前還貸，對(duì)還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。

要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。

此外，一些市民購(gòu)買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價(jià)的貸款。

各種過戶算成本

這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈(zèng)與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本：

繼承法—主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，最低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。

但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：

第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

贈(zèng)與法—主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅;非直系親屬贈(zèng)與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買賣法—主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。

但是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。

來源：地產(chǎn)情報(bào)站

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心