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房企融資寒到冰點(diǎn),房?jī)r(jià)想漲也沒動(dòng)力了?

發(fā)布時(shí)間:2018/8/23 7:54:24 瀏覽:523
[摘要]房企融資寒到冰點(diǎn),房?jī)r(jià)想漲也沒動(dòng)力了?

原標(biāo)題:房企融資寒到冰點(diǎn),房?jī)r(jià)想漲也沒動(dòng)力了?

無風(fēng)不會(huì)起浪。

8月20日上午,有桿友給我發(fā)了個(gè)微信截圖,大概內(nèi)容就是“房地產(chǎn)信托暫停”。對(duì)于這則消息,我大部分相信。雖然媒體求證結(jié)果是,多家信托公司表示沒有收到相關(guān)內(nèi)容。

不過個(gè)別信托公司稱,“銀監(jiān)局也是窗口指導(dǎo),沒有正式東西,這個(gè)很敏感,不便透露。”

有些話也就懂的。

重點(diǎn)是這意味著什么?簡(jiǎn)單來說,房地產(chǎn)信托的收緊如果確立,意味著房企融資過冬信號(hào)。眾所周知,房地產(chǎn)是巨量資金投入的行業(yè),是債務(wù)非常高的行業(yè),同時(shí)是對(duì)周轉(zhuǎn)效率要求很高的行業(yè)。

這些特性決定了,任何一方面的壓力,都可能導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流、資金壓力。而要解決現(xiàn)金流壓力,很有可能就是以優(yōu)惠價(jià)格促銷,快速回款,確保財(cái)務(wù)和運(yùn)轉(zhuǎn)平衡。

是否真的如此,筆者來做個(gè)簡(jiǎn)要分析。

1、房企融資承壓,可能是真的。金融去杠桿、監(jiān)管變嚴(yán)后,房企非標(biāo)融資本來就受到影響。

如央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告披露,上半年,委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)銀行承兌匯票同比多減。委托貸款減少8008 億元,比上年同期多減1.4 萬億元;信托貸款減少1863 億元,比上年同期多減1.5 萬億元。

不僅如此,房企境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)融資回落明顯。

恒大研究院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊撰文稱,房企境內(nèi)股權(quán)融資大幅回落,2017年同降83%,2018年上半年維持低位。分類監(jiān)管疊加債市調(diào)整,2017年房企發(fā)行信用債規(guī)模同降70%,2018年上半年同比略有回升。

海外發(fā)債受限,且匯率不劃算。

不過,也有好消息,央行《2018年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元,同比增長(zhǎng)7.1%,增速比上季末高4.9個(gè)百分點(diǎn)。

綜合來看,杠桿游戲認(rèn)為房子融資開始承壓是成立的。如果此次信托貸款確實(shí)收緊,則更加確信,房企融資壓力越來越大。

2、房地產(chǎn)信托貸款高增長(zhǎng),迎來管控概率很大。雖然非標(biāo)和信托貸款總量減少,但上半年,房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在信托業(yè)資管規(guī)模下滑的情況下,房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為2645.86億元,同比增長(zhǎng)54.34%。

各位桿友都知道,調(diào)控現(xiàn)在要求越來越高,自然,房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管變嚴(yán),概率增大。從這個(gè)角度說,市場(chǎng)有傳言不奇怪。

3、還債高峰來臨。夏磊文章還說,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款,房企有息負(fù)債余額約19.2萬億,規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購(gòu)貸、海外債和資產(chǎn)支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期,規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以后總計(jì)0.9萬億。

其中,規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行,也從2018年下半年開始密集到期。

而融資端的收緊,將進(jìn)一步增加房企債務(wù)壓力,借新還舊有時(shí)候可能不好使。

4、銷售承壓。我國(guó)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,商品房銷售面積89990萬平方米,同比增長(zhǎng)4.2%,增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)4.2%。

盡管一些城市行情似乎依舊火爆,但之于全國(guó)來說,銷售增速微乎其微已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間。

比如廈門,近期各界廣泛關(guān)注廈門房?jī)r(jià)下跌、銷售大降。

不少城市,近期,二手房也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的勢(shì)頭。

5、土地供應(yīng)端,整體推地和成交都增長(zhǎng)。杠桿游戲曾分析上半年土地市場(chǎng),全國(guó)300座城市的土地供應(yīng)量,同比有了很大的提高,推出面積和成交面積均增長(zhǎng)近3成。

尤其是一季度,增加了近4成,二季度則稍微放緩。

6、溢價(jià)率回落明顯。還是以上半年300城市土地?cái)?shù)據(jù)為例,受宏觀調(diào)控的影響,樓面均價(jià)整體略有微跌,溢價(jià)率則繼續(xù)下降。

其中,最受關(guān)注的二線城市,樓面均價(jià)環(huán)比僅微漲。

7、購(gòu)地?zé)崆殚_始生變。近期,不少媒體都注意到土地市場(chǎng)流拍似乎增加。杠桿游戲此前做過數(shù)據(jù)分析,從建筑面積角度說,和去年比,流拍率并無太大出入。

不否認(rèn),近期這些現(xiàn)象較為明顯,且溢價(jià)率回落確實(shí)是事實(shí)。于此而言,土地市場(chǎng)在冷靜,開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化,應(yīng)該是確立的。

而此前2年的地王們,大多沒有入市,調(diào)控讓價(jià)格受限。再高價(jià)拿地,你說開發(fā)商壓力大不大?

8、大開發(fā)商早已未雨綢繆。年中時(shí),三四線棚改收緊的消息引發(fā)關(guān)注。接著,最高層明確遏制房?jī)r(jià)上漲……

大佬的政策敏感度極高,其實(shí)早已未雨綢繆。如碧桂園,三四五線全覆蓋似乎已經(jīng)延緩?fù)七M(jìn),對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率更加看重;

萬科則進(jìn)入了物流、商業(yè)、教育、社區(qū)、養(yǎng)老,甚至鄉(xiāng)村振興等多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè);

恒大一年多以來,一直在降低負(fù)債率,并提高了三四五線城市的準(zhǔn)入門檻;

融創(chuàng)也在優(yōu)化債務(wù),并進(jìn)軍了文旅等多個(gè)行業(yè)……

9、房?jī)r(jià)下行周期開啟?綜上,理論上說,房?jī)r(jià)過高、剛需一般的城市迎來房?jī)r(jià)理性回落將是大概率,要不怎么快速回款,應(yīng)對(duì)債務(wù)和融資壓力?

當(dāng)然了,房?jī)r(jià)不漲、房住不炒,也不太允許跌太多吧。畢竟,現(xiàn)在大開發(fā)商集中度越來越高,動(dòng)輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù),可不能讓人家出事……

來源:樓市參考

編輯:攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心

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