本期嘉賓：倪鵬飛，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任

編者按：近日，“北京房租上漲”成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達(dá)到20.3%。值得關(guān)注的是，房租飛漲并非個(gè)例，目前已是全國(guó)普遍現(xiàn)象，過(guò)去一年中，全國(guó)有12個(gè)城市房租漲逾20%。為什么房租漲得厲害？真的是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在哄抬房?jī)r(jià)？密集的樓市調(diào)控政策對(duì)租房市場(chǎng)是否有影響？又該如何解決房租上漲問(wèn)題？為此，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者專訪了中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了解答。以下是采訪全文：

為什么北京房租漲得厲害？

倪鵬飛向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示近期北京房租上漲主要是以下兩大原因：

一是違章房屋的清除，尤其是中低端房屋數(shù)量的急劇下降。從供給總量看，供應(yīng)少了，必定會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲；從房屋占比來(lái)看，低端房屋數(shù)量的減少，會(huì)相對(duì)導(dǎo)致中高價(jià)租賃住房的占比增加，價(jià)格也就會(huì)增加了。

二是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商大量囤購(gòu)房源、低價(jià)購(gòu)入房源后通過(guò)再裝修高價(jià)出售的市場(chǎng)行為，直接導(dǎo)致了房租的上漲。在大舉拆除低端住房和鼓勵(lì)資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)兩大背景下，一些龍頭長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和一些中介機(jī)構(gòu)借機(jī)輪番漲價(jià)。長(zhǎng)租公寓供應(yīng)者在市場(chǎng)占比雖然不高，但是他們率先漲價(jià)、輪番漲價(jià)的行為，在租房市場(chǎng)中形成了羊群示范效應(yīng)，導(dǎo)致更多的中介、二房東、業(yè)主們跟隨漲價(jià)。此外，這些輪番漲價(jià)行為結(jié)合整體市場(chǎng)環(huán)境形成了“租房會(huì)漲價(jià)”的市場(chǎng)預(yù)期，這種預(yù)期一方面導(dǎo)致租賃住房供給者會(huì)跟風(fēng)參與漲價(jià)，另一方面租房者受眾多漲價(jià)信息的影響，也會(huì)接受漲價(jià)預(yù)期，從而也推動(dòng)了租房?jī)r(jià)格的上漲。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商是否在哄抬房?jī)r(jià)？

目前，有輿論稱部分長(zhǎng)租公寓品牌為搶房源而哄抬租金，導(dǎo)致房租水平被推高。租賃市場(chǎng)上，特別是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，低價(jià)囤積中低端房源，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造；改造完成后，他們將房屋高價(jià)出租，賺取租金上漲帶來(lái)的差價(jià)。對(duì)此現(xiàn)象，倪鵬飛向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商哄抬房租是不可否認(rèn)的事實(shí)。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商收購(gòu)房源后，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，然后加租出售給消費(fèi)者的市場(chǎng)思路并沒(méi)有問(wèn)題，但隨著長(zhǎng)租公寓對(duì)房源的囤購(gòu)，其市場(chǎng)占比逐步提升，以提供優(yōu)質(zhì)房源為借口多次漲價(jià)，也帶動(dòng)整個(gè)供給方的提價(jià)，較大推動(dòng)了租房?jī)r(jià)格的上漲。

目前，租金回報(bào)率還處于相對(duì)較低的水平。但是從過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格一直在上漲，從房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值增值角度，即使租金回報(bào)率為負(fù)，業(yè)主也愿意持有房產(chǎn)。甚至有很多業(yè)主持有多處房產(chǎn)而不出租，形成房屋的空置，其主要依靠房?jī)r(jià)升值獲得收益。

倪鵬飛在采訪中多次強(qiáng)調(diào)，房租屢次上漲釋放出了危險(xiǎn)信號(hào)。在目前比較低的租金回報(bào)率水平下，長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商的利潤(rùn)率也處于較低水平，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上仍有大批的企業(yè)和資本，以資本化的運(yùn)作模式，通過(guò)各種形式大舉進(jìn)入房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，他們期望哪怕在短期不賺錢的情況下，也要率先擴(kuò)大占有率，一旦他們的占有率達(dá)到一定水平形成寡頭壟斷，未來(lái)就會(huì)通過(guò)不斷漲價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)超額壟斷利潤(rùn)，這預(yù)示如果不采取有效措施規(guī)范，未來(lái)房租價(jià)格一定會(huì)不斷大幅上漲。即便現(xiàn)在，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)占有率還不太高的情況下，這些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始了通過(guò)提高房租來(lái)實(shí)現(xiàn)成本收益的目標(biāo)。所以，今年北京房租價(jià)格的多次上漲已經(jīng)釋放出了危險(xiǎn)信號(hào)，非常值得警惕并采取堅(jiān)決措施予以解決。

樓市調(diào)控政策對(duì)租房市場(chǎng)是否有影響？

今年上半年，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。調(diào)控內(nèi)容不僅僅局限于簡(jiǎn)單限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸，因城施策和分類調(diào)控特征明顯，手段也更加多元。自北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”后，購(gòu)房資質(zhì)審查變得更嚴(yán)格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準(zhǔn)再到上浮。這對(duì)租房市場(chǎng)是否有影響？

倪鵬飛向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示租房對(duì)于租房者是剛需，出售市場(chǎng)上的從嚴(yán)調(diào)控針對(duì)的是投資和投機(jī)，從租房者的年齡、戶籍和購(gòu)買力來(lái)說(shuō)，不管樓市調(diào)控政策嚴(yán)或不嚴(yán)，他們都是要租房的。因此，從嚴(yán)調(diào)控從購(gòu)房轉(zhuǎn)向租房的家庭的數(shù)量和比例有限?？傮w上，租房者購(gòu)買力不足以支撐購(gòu)房需求，樓市調(diào)控政策對(duì)租房市場(chǎng)影響不大。不過(guò)，樓市調(diào)控對(duì)租賃市場(chǎng)的潛在供給還是具有一定影響。

目前房租價(jià)格是否合理？應(yīng)該如何解決房租上漲問(wèn)題？

對(duì)于目前的房租價(jià)格，倪鵬飛向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示，房租價(jià)格是否合理目前是一個(gè)矛盾概念。一方面，從房租收入比來(lái)看，房租顯然太高了，房租上漲幅度更是遠(yuǎn)高于收入上漲幅度，顯然是不合理的；但另一方面，從租售比來(lái)看，相較于房?jī)r(jià)，房租價(jià)格還處于較低水平。一般來(lái)說(shuō)，租售比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:200-300，而目前北京房租價(jià)格相對(duì)于出售價(jià)格又比較低了。當(dāng)然，問(wèn)題是出在房?jī)r(jià)太高上，如果房地產(chǎn)的價(jià)格不合理，土地的價(jià)格不合理，業(yè)主和專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)的成本就很高，所以租賃價(jià)格就不可能低，租賃價(jià)格持續(xù)上漲是必然的事情。

因此，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，確保住房租賃價(jià)格處在合理區(qū)間，倪鵬飛提出以下三點(diǎn)建議：

一是加大中低端房子的供給，保障低收入者能租賃有補(bǔ)助的住房。在對(duì)違章住房進(jìn)行清理后，中低端保障住房的供應(yīng)政府沒(méi)有跟上，大量租房需求者涌入市場(chǎng)，從而形成供給短缺，是導(dǎo)致房租上漲的直接原因。因此，要解決中低端住房緊缺的問(wèn)題，就需要政府加大對(duì)廉租房、公租房的市場(chǎng)供應(yīng)，并對(duì)中低收入者進(jìn)行一定的租房補(bǔ)貼，緩解其租房壓力。

二是完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管體系和規(guī)格，保障租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。需要給租賃市場(chǎng)建立一套健全的制度體系和規(guī)則，并配有相應(yīng)的政府監(jiān)督保障。租賃市場(chǎng)發(fā)展也面臨一個(gè)矛盾的問(wèn)題，一方面，過(guò)去市場(chǎng)供給者是大量散戶，業(yè)主、二房東、黑中介等，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期魚龍混雜。另一方面，通過(guò)引進(jìn)和發(fā)展專業(yè)化的租賃公司，通過(guò)增加信用，提高質(zhì)量和塑造品牌，有助于租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，但這也確實(shí)存在助長(zhǎng)一些公司無(wú)限做大，形成寡頭壟斷市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要加快制定租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的市場(chǎng)主體行為規(guī)則和監(jiān)督制度。要建立供給規(guī)合化的房屋租賃市場(chǎng)，由多家龍頭品牌企業(yè)共同供給，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也應(yīng)該保留業(yè)主直接出租的形式，避免寡頭壟斷，以保持市場(chǎng)多樣性。值得注意的是，一味的壓制長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商不漲價(jià)并不能從根本上解決房租上漲的問(wèn)題，在目前較低的租金回報(bào)率情況下，長(zhǎng)期下去他們會(huì)成為虧損者，甚至退出市場(chǎng)。

三是從土地、稅收、財(cái)政和金融制度入手，建立長(zhǎng)效機(jī)制。中國(guó)的房租上漲，乃至房地產(chǎn)的大幅上漲，源于我們的基礎(chǔ)制度，是因?yàn)橥恋亍⒍愂?、?cái)政和金融制度引起的連鎖反應(yīng)。各方主體以炒地炒房為主要投資目標(biāo)，各方資金都進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致了地價(jià)的持續(xù)高升、房?jī)r(jià)的持續(xù)高升，兩者的相互攀升。房租出的問(wèn)題，根源就在炒房機(jī)制的存在，炒不了銷售炒租賃。因此，要從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，就要從土地財(cái)政問(wèn)題出發(fā)，建立長(zhǎng)效機(jī)制。要從源頭上進(jìn)行土地、財(cái)政、稅收改革，真正讓土地價(jià)格下降，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商才有生存空間，房租才沒(méi)有上漲壓力，房租租賃市場(chǎng)才能夠穩(wěn)定下來(lái)，才能夠獲得健康的發(fā)展。

最后，倪鵬飛強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)發(fā)展不足是中國(guó)住房發(fā)展的問(wèn)題，但它并不是根本和核心的問(wèn)題，根本的問(wèn)題是土地財(cái)政等基礎(chǔ)性制度問(wèn)題。一段時(shí)間以來(lái)，我們?cè)噲D通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，來(lái)解決房屋買賣市場(chǎng)上需求過(guò)大的問(wèn)題，希望通過(guò)加大租賃市場(chǎng)的供給，來(lái)平衡房屋銷售市場(chǎng)上的供給缺口，來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，實(shí)在有些“避實(shí)擊虛”。不從根本消除炒房的利益機(jī)制和制度基礎(chǔ)問(wèn)題，單單就租賃市場(chǎng)治租賃市場(chǎng)，不僅不能解決問(wèn)題，反而還會(huì)衍生出許多的新問(wèn)題，近期租賃價(jià)格暴漲的事實(shí)就是一個(gè)驗(yàn)證和提醒。如果辯證地看目前的租金漲價(jià)，那就是提醒我們要對(duì)政策進(jìn)行反思，按照中央的要求：下決心從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心